Phường Hương Mạc — vùng đất nổi tiếng với làng nghề gỗ mỹ nghệ truyền thống lâu đời của xứ Kinh Bắc — đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ. Cuối năm 2025, UBND tỉnh Bắc Ninh chính thức phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho một khu đô thị mới quy mô hơn 30 ha tại địa bàn này, đánh dấu bước khởi đầu của dự án được kỳ vọng sẽ thay đổi diện mạo đô thị toàn khu vực.
Tổng quan khu đô thị mới Hương Mạc
Trước khi đi vào chi tiết, cần phân biệt rõ hai dự án cùng mang tên “Khu đô thị Hương Mạc” để tránh nhầm lẫn khi tìm kiếm thông tin:
| Tiêu chí | Dự án cũ (Phú Điền / Bảo Long) | Dự án mới (Taseco Land) |
|---|---|---|
| Chủ đầu tư | Công ty CP Phú Điền / Công ty TNHH Đồ Gỗ Bảo Long | Taseco Land + HNG Holdings |
| Quy mô | ~7,2-21 ha | ~30,47 ha |
| Tổng đầu tư | ~73-175 tỷ đồng | 2.501 tỷ đồng |
| Trạng thái | Đã hoàn thiện / đang xây dựng | Đang GPMB (2025-2026) |
| Địa chỉ | Xã / phường Hương Mạc (cũ) | Phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh |
Bài viết này tập trung vào dự án mới của Taseco Land — phiên bản lớn nhất, hiện đại nhất và gần nhất với tương lai phát triển đô thị của khu vực.
Thông tin tổng quan dự án
| Tên chính thức | Khu đô thị mới tại phường Hương Mạc, phường Phù Khê, TP Từ Sơn (nay là phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh) |
| Địa chỉ | Phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh |
| Chủ đầu tư | Liên danh Taseco Land (đại diện) và HNG Holdings |
| Tổng diện tích | ~30,47 ha |
| Tổng mức đầu tư | 2.501 tỷ đồng |
| Quy mô dân số | ~7.302 người |
| Loại hình sản phẩm | Liền kề, biệt thự, căn hộ hỗn hợp, nhà ở xã hội |
| Trạng thái | Đang GPMB (dự kiến hoàn thành 11/2026) |
| Dự kiến bàn giao | Tháng 5/2029 |
| Tiếp giáp | Tuyến ĐT.277 và ĐT.277B |
Vị trí khu đô thị mới Hương Mạc — Điểm giao thoa làng nghề và đô thị công nghiệp
Dự án tọa lạc tại phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh — khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất tỉnh, nằm ở ranh giới giữa giá trị truyền thống của làng nghề gỗ mỹ nghệ nổi tiếng Đồng Kỵ, Hương Mạc, Vân Hà và sức hút công nghiệp mạnh mẽ từ hệ thống khu công nghiệp lớn xung quanh.
Ranh giới 4 hướng
- Phía Bắc: Khu dân cư thị trấn Văn Môn
- Phía Nam: Khu dân cư làng Me
- Phía Đông: Khu dân cư Vĩnh Thọ
- Phía Tây: Trục đường nối cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên
Kết nối giao thông
Lợi thế lớn nhất của dự án nằm ở hệ thống giao thông xung quanh ngày càng hoàn thiện:
- Tiếp giáp trực tiếp tuyến ĐT.277 và ĐT.277B — hai trục đường chính kết nối các khu dân cư và khu công nghiệp tại Từ Sơn
- Cách cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên khoảng 800m — kết nối nhanh về Hà Nội và các tỉnh phía Bắc
- Cách trung tâm TP Từ Sơn (cũ) khoảng 5km, cách làng nghề Đồng Kỵ 3km
- Cách trung tâm Hà Nội khoảng 15km theo trục Nguyễn Văn Cừ kéo dài
- Tuyến Vành đai 4 đang được triển khai sẽ tăng cường kết nối Hà Nội – Bắc Ninh sau khi hoàn thành
Bối cảnh kinh tế vùng
Phường Hương Mạc và Phù Khê nằm trong vùng lõi của cụm làng nghề gỗ mỹ nghệ nổi tiếng nhất miền Bắc, với hàng nghìn hộ gia đình và doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh đồ gỗ. Sự hiện diện của hàng chục nghìn thợ thủ công, chủ xưởng và thương nhân tạo nên nhu cầu nhà ở bền vững, ổn định. Bên cạnh đó, khu công nghiệp Hanaka, cụm công nghiệp Đông Thọ và nhiều KCN lân cận thu hút lượng lớn chuyên gia, kỹ sư trong và ngoài nước đang tìm kiếm nhà ở chất lượng gần nơi làm việc.
Quy mô và sản phẩm dự án
Với tổng diện tích 30,47 ha, đây là một trong những dự án đô thị quy mô lớn nhất từng được triển khai tại khu vực Hương Mạc – Phù Khê. Trong đó, 11,6 ha được bố trí cho các công trình nhà ở, phần còn lại dành cho hạ tầng kỹ thuật, tiện ích xã hội và không gian xanh.
Bảng sản phẩm chi tiết
| Loại hình | Số lượng | Tầng cao tối đa | Mật độ XD tối đa | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Nhà ở liền kề | 409 lô | 4-5 tầng | 85% | Phù hợp ở thực + kinh doanh tầng 1 |
| Biệt thự | 206 lô | 3 tầng | 65% | Không gian sống rộng, sân vườn |
| Chung cư hỗn hợp | 1 lô đất | 20 tầng | 60% | Kết hợp thương mại – dân cư |
| Nhà ở xã hội (NOXH) | 1 công trình | 12 tầng | 37% | Phục vụ người thu nhập thấp |
| Thương mại – Dịch vụ | — | 3 tầng | 40% | Shophouse, dịch vụ khu vực |
Tiện ích nội khu theo quy hoạch
Bên cạnh nhà ở, quy hoạch 1/500 xác định rõ hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ:
- Trường mầm non (3 tầng, mật độ xây dựng 40%)
- Nhà văn hóa cộng đồng (2 tầng)
- Trạm y tế / Công trình y tế (3 tầng)
- Sân thể dục thể thao (mật độ 5%, kết hợp cây xanh)
- Hồ nước trung tâm rộng hơn 8.100 m² — tạo cảnh quan và điều tiết vi khí hậu
- Cây xanh công cộng bố trí đều khắp các khu ở
Chủ đầu tư — Taseco Land và HNG Holdings
Taseco Land (CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco, mã TAL)
Taseco Land là nhà đầu tư chính, đại diện cho liên danh. Đây là doanh nghiệp BĐS niêm yết (mã TAL) với hoạt động trải rộng tại nhiều tỉnh thành phía Bắc. Một số dự án tiêu biểu đã triển khai:
- À La Carte Da Nang Beach Hotel (Quảng Nam)
- Central Square Thái Nguyên (khu đô thị tại TP Thái Nguyên)
- Các dự án tại Hà Nội: Trung Văn, Long Biên
- Dự án Nhà ở Xã hội Mê Linh (40,6 ha, hơn 1.000 căn)
Năm 2025, Taseco Land đặt mục tiêu tham gia ít nhất 4 dự án mới, tăng quỹ đất thêm khoảng 350 ha. Ngoài dự án Hương Mạc, công ty còn tham gia đấu thầu tiểu khu 65.1 tại phường Tam Sơn, Đồng Kỵ và Hương Mạc — dự án quy mô 62,6 ha với tổng đầu tư khoảng 3.964 tỷ đồng.
HNG Holdings (đối tác trong liên danh)
HNG Holdings là một điểm cần chú ý khi đánh giá dự án. Công ty này được thành lập ngày 19/3/2025 — chỉ 2 tháng trước khi được chọn làm nhà đầu tư — với vốn điều lệ 120 tỷ đồng. Ba cổ đông sáng lập gồm Giáp La Thăng (70%), Phạm Thị Thùy Dương (15%) và Lê Quốc Đảng (15%). Do mới thành lập, HNG Holdings chưa có hồ sơ dự án BĐS trước đó để đánh giá năng lực.
Điều này không đồng nghĩa với rủi ro trực tiếp — Taseco Land là đại diện chính và chịu trách nhiệm pháp lý — nhưng người mua nên theo dõi vai trò thực tế của từng bên trong quá trình triển khai.
Pháp lý và tiến độ thực tế — Cập nhật 2025-2026
Hành trình phê duyệt
Dự án đã trải qua quy trình phê duyệt pháp lý khá đầy đủ trong năm 2025:
- 14/2/2025: UBND tỉnh Bắc Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư
- 26/5/2025: Tỉnh phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư (liên danh Taseco Land – HNG Holdings)
- Tháng 9/2025: UBND phường Phù Khê phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
- 21/7/2025: Hội nghị họp với 775 hộ dân có đất trong vùng thu hồi để phổ biến phương án bồi thường
Timeline tới đây (theo báo cáo ĐTM)
Chủ đầu tư chia tiến độ thành 2 giai đoạn chính:
Giai đoạn 1 (đến 11/2026): Hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và bàn giao đất. Trong giai đoạn này, 775 hộ dân tại 5 khu phố (Hương Mạc 420 hộ, Phù Khê Thượng 168 hộ, Phù Khê Đông 95 hộ, Kim Bảng 61 hộ, Mai Động 31 hộ) sẽ được bồi thường và di dời khỏi phạm vi 30,47 ha đất thu hồi — phần lớn là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2 (11/2026 – 5/2029): 30 tháng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà ở liền kề, biệt thự, công trình thương mại dịch vụ và trường mầm non. Hoàn thành xây thô và hoàn thiện mặt ngoài trước khi bàn giao.
Thực tế, tiến độ GPMB phụ thuộc nhiều vào sự đồng thuận của các hộ dân và hiệu quả công tác bồi thường — đây là yếu tố thường ảnh hưởng đến timeline tại hầu hết các dự án BĐS quy mô lớn.
Giá bán tham khảo — Thị trường thứ cấp khu vực
Tại thời điểm bài viết, bảng giá chính thức của dự án Taseco Land chưa được công bố — điều này hoàn toàn bình thường với dự án đang trong giai đoạn GPMB. Dự kiến giá bán sơ bộ có thể được thông báo sau khi hoàn thành GPMB (cuối 2026 hoặc đầu 2027).
Để có hình dung tham khảo, dưới đây là mức giá thị trường thứ cấp tại khu vực Hương Mạc ghi nhận năm 2025:
| Loại đất / sản phẩm | Diện tích phổ biến | Giá tham khảo (triệu/m²) |
|---|---|---|
| Đất nền mặt đường nội bộ nhỏ | 60-80 m² | 23-28 |
| Đất nền lô góc / 2 mặt tiền | 75-100 m² | 30-38 |
| Liền kề mặt trục đường chính | 90-120 m² | 35-42 |
Lưu ý: Đây là giá tham khảo thị trường tự do, không phải giá chính thức từ chủ đầu tư. Giá dự án mới (Taseco) sau khi có hạ tầng hoàn chỉnh có thể cao hơn mức tham khảo trên.
Tiềm năng đầu tư — Phân tích khách quan
3 yếu tố tích cực đối với BĐS khu vực
1. Bắc Ninh trong top địa phương thu hút FDI hàng đầu Việt Nam. Tỉnh này là nơi đặt nhà máy của Samsung, Foxconn, Canon và hàng trăm doanh nghiệp nước ngoài. Lực lượng chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao ngày càng tăng tạo nhu cầu nhà ở bền vững theo chuẩn đô thị — phân khúc mà dự án Taseco Hương Mạc đang hướng đến.
2. Tuyến Vành đai 4 đang được triển khai. Khi hoàn thành, tuyến đường này sẽ rút ngắn đáng kể thời gian kết nối Hà Nội – Bắc Ninh, giúp khu vực Hương Mạc – Phù Khê trở nên hấp dẫn hơn với người mua có công việc tại Hà Nội nhưng muốn tìm nhà rộng hơn với giá hợp lý hơn.
3. Đô thị hóa mạnh tại Từ Sơn và Bắc Ninh. Việc sáp nhập TP Từ Sơn vào tỉnh Bắc Ninh và quá trình đô thị hóa nhanh đang thay đổi quy hoạch đất nông nghiệp thành đất đô thị — điều này trực tiếp nâng giá trị BĐS khu vực theo thời gian. Ngoài dự án Taseco, còn nhiều dự án khác đang cạnh tranh để được phê duyệt tại khu vực lân cận, phản ánh sức hút của vùng đất này.
Những điều cần cân nhắc trước khi quyết định
Để đưa ra quyết định sáng suốt, người mua cần xem xét kỹ các điểm sau:
- ⚠️ GPMB 775 hộ dân là thách thức lớn. Quá trình thu hồi đất, bồi thường và di dời ở quy mô này thường phát sinh khiếu nại và kéo dài hơn dự kiến. Nếu trễ GPMB, timeline xây dựng và bàn giao cũng bị đẩy lùi tương ứng.
- ⚠️ HNG Holdings mới thành lập (tháng 3/2025) với vốn điều lệ 120 tỷ đồng — chưa có hồ sơ dự án độc lập để đánh giá năng lực. Người mua cần theo dõi vai trò thực tế của từng đối tác.
- ⚠️ Bảng giá chưa công bố — thận trọng với “giá ngoại giao” hay thông tin giá không chính thức từ các bên môi giới.
- ⚠️ Vốn bị ghim ít nhất 3 năm (đến 5/2029 mới bàn giao). Không phù hợp với chiến lược lướt sóng ngắn hạn.
Nhìn chung, dự án phù hợp nhất với nhà đầu tư trung-dài hạn (3-5 năm trở lên) và người có nhu cầu ở thực sau năm 2029, muốn đặt chỗ tại một dự án được quy hoạch bài bản ngay từ đầu. Không phù hợp với nhà đầu tư ngắn hạn hoặc người cần nhà ở trong 1-2 năm tới.
So sánh với các dự án lân cận
Khu vực Từ Sơn – Bắc Ninh đang có nhiều dự án cùng phân khúc. Dưới đây là tổng hợp để người mua tham khảo:
| Dự án | Quy mô | Loại hình | Trạng thái |
|---|---|---|---|
| KĐT mới Hương Mạc (Taseco) | 30,47 ha | LK 409 lô, BT 206 lô, CH, NOXH | Đang GPMB |
| Từ Sơn Garden City | — | Liền kề, biệt thự | Đang triển khai |
| Khu đô thị Dabaco Vạn An | — | Liền kề, biệt thự | Đang triển khai |
| Belhomes Từ Sơn | — | Căn hộ chung cư | Đang triển khai |
| Bảo Long New City (Hương Mạc) | 7,2 ha | 267 lô liền kề shophouse | Đã hoàn thiện |
Dự án Taseco Hương Mạc nổi bật với quy mô lớn nhất, cơ cấu sản phẩm đa dạng nhất (cả liền kề, biệt thự, căn hộ và NOXH), và tiềm năng đô thị hóa cao do nằm ở vùng lõi làng nghề đang chuyển đổi sang đô thị công nghiệp – dịch vụ.
Thiết kế nội thất cho nhà liền kề và biệt thự sau khi nhận bàn giao
Với 409 lô liền kề 4-5 tầng và 206 lô biệt thự trong dự án, người mua thường bắt đầu nghĩ đến phương án thiết kế nội thất ngay từ giai đoạn đặt chỗ — thay vì chờ đến khi nhận bàn giao mới tìm hiểu. Nhà liền kề đô thị 4-5 tầng có đặc thù riêng: mỗi tầng thường đảm nhiệm chức năng khác nhau (tầng 1 kinh doanh, tầng 2-3 sinh hoạt, tầng 4-5 phòng ngủ), đòi hỏi bố cục và vật liệu linh hoạt.
Showroom Nội Thất Gia Khánh với hơn 5.000m² trưng bày đồ nội thất nhập khẩu tại Tòa C14 Bắc Hà, Hà Nội là địa chỉ tham khảo phù hợp cho chủ nhân các căn liền kề và biệt thự tại khu đô thị mới Hương Mạc — đặc biệt với các mẫu phòng khách, bếp ăn và phòng ngủ cho không gian nhà phố hiện đại.
Câu hỏi thường gặp về khu đô thị mới Hương Mạc
- Khu đô thị mới Hương Mạc ở đâu chính xác?
- Dự án tọa lạc tại phường Phù Khê, tỉnh Bắc Ninh (địa chỉ hành chính sau khi sáp nhập TP Từ Sơn vào tỉnh). Vị trí tiếp giáp tuyến ĐT.277 và ĐT.277B, cách cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên khoảng 800m.
- Khu đô thị mới Hương Mạc bao giờ bàn giao?
- Theo báo cáo ĐTM của chủ đầu tư, GPMB hoàn thành tháng 11/2026, xây dựng kéo dài 30 tháng, dự kiến bàn giao vào khoảng tháng 5/2029. Tiến độ thực tế phụ thuộc vào tiến độ GPMB 775 hộ dân.
- Giá liền kề khu đô thị mới Hương Mạc bao nhiêu?
- Bảng giá chính thức chưa được chủ đầu tư công bố. Giá đất nền thị trường khu vực Hương Mạc năm 2025 dao động 23-42 triệu/m² tùy vị trí lô đất. Giá dự án mới sau khi có hạ tầng đồng bộ có thể cao hơn.
- Có nhà ở xã hội trong dự án không?
- Có. Quy hoạch bao gồm 1 công trình NOXH cao 12 tầng (mật độ xây dựng tối đa 37%), phục vụ người lao động có thu nhập thấp trong khu vực.
- Chủ đầu tư Taseco Land có uy tín không?
- Taseco Land (mã TAL) là doanh nghiệp BĐS niêm yết với danh mục dự án đa dạng tại nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, đối tác HNG Holdings trong liên danh mới thành lập tháng 3/2025 — đây là điểm cần theo dõi thêm.
- Vành đai 4 có ảnh hưởng đến dự án này không?
- Có. Khi Vành đai 4 hoàn thành, kết nối Hà Nội – Bắc Ninh sẽ thuận tiện hơn đáng kể, trực tiếp nâng giá trị BĐS khu vực Hương Mạc – Phù Khê nói riêng và Từ Sơn nói chung.
- Dự án này phù hợp với đối tượng mua nào?
- Phù hợp nhất với nhà đầu tư trung-dài hạn (3-5+ năm) và người mua ở thực có kế hoạch nhận nhà sau 2029. Không phù hợp với chiến lược lướt sóng ngắn hạn.
Tổng kết
Khu đô thị mới Hương Mạc do Taseco Land và HNG Holdings đầu tư là dự án đô thị quy mô nhất từng triển khai tại khu vực Hương Mạc – Phù Khê với 30,47 ha, tổng đầu tư 2.501 tỷ đồng, cơ cấu sản phẩm đa dạng gồm 409 lô liền kề, 206 lô biệt thự, chung cư hỗn hợp 20 tầng và nhà ở xã hội. Quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt, GPMB đang tiến hành với mốc hoàn thành tháng 11/2026.
Tiềm năng dài hạn của khu vực là rõ ràng — vị trí liền kề làng nghề gỗ sầm uất, gần các KCN lớn, hưởng lợi từ Vành đai 4 và làn sóng FDI vào Bắc Ninh. Tuy nhiên, người mua cần theo dõi sát tiến độ GPMB thực tế và đợi bảng giá chính thức trước khi đưa ra quyết định đặt cọc.
Nếu bạn đang lên kế hoạch nhận bàn giao và thiết kế nội thất cho ngôi nhà mới tại khu đô thị này, đội ngũ Xưởng thi công nội thất Gia Khánh — với kinh nghiệm từ năm 2008 trong thiết kế và thi công nội thất theo yêu cầu — sẵn sàng đồng hành từ giai đoạn xây thô cho đến khi hoàn thiện toàn bộ không gian sống.
Tác giả: Thép GK | Cập nhật: Tháng 3/2026
Nguồn tham khảo:
- Khu đô thị 2.500 tỷ ở Bắc Ninh của Taseco Land dự kiến triển khai từ cuối 2026 — Vietnam Construction (vietnamconstruction.vn)
- Liên danh Taseco Land và HNG Holdings đầu tư khu đô thị nghìn tỷ tại thủ phủ công nghiệp miền Bắc — CafeF (cafef.vn)
- Tổng quan Khu đô thị mới phường Hương Mạc (tỉnh Bắc Ninh) chi tiết nhất 2025 — Thư viện Nhà Đất (thuviennhadat.vn)
- Hội nghị họp với các hộ dân khu phố Hương Mạc — UBND phường Phù Khê (phukhe.bacninh.gov.vn)
