Khu đô thị mới Đông Sơn là một trong những dự án phát triển đô thị quy mô lớn tại tỉnh Thanh Hóa, do Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị (HUD Holdings) làm chủ đầu tư. Với tổng diện tích 78,35 ha, dự án được định vị là khu dân cư đồng bộ, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn đô thị hiện đại.
Bài viết này tổng hợp thông tin từ các nguồn chính thức bao gồm HUD, UBND TP Thanh Hóa và kết quả thanh tra tỉnh năm 2024, giúp người quan tâm có cái nhìn đầy đủ và trung thực về dự án.
1. Khu đô thị mới Đông Sơn Thanh Hóa là dự án nào?
Dự án Khu đô thị mới Đông Sơn nằm trong tổng thể quy hoạch phát triển các khu đô thị của thành phố Thanh Hóa. UBND tỉnh Thanh Hóa giao cho Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (nay là HUD Holdings) làm chủ đầu tư, với mục tiêu xây dựng khu dân cư có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đạt tiêu chuẩn cao.
Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 703,9 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ quý IV/2007 đến quý IV/2019. Quá trình xây dựng bắt đầu từ giai đoạn 1 tập trung vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật và cụm công trình thấp tầng (biệt thự, liền kề) để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân và thu hồi vốn đầu tư.
2. Vị trí khu đô thị mới Đông Sơn ở đâu?
Dự án nằm trên địa bàn xã Đông Hưng – Đông Tân, huyện Đông Sơn và phường Phú Sơn (nay là phường An Hoạch/An Hưng), thành phố Thanh Hóa. Người dân địa phương còn gọi đây là “khu đô thị Nhồi” do tiếp giáp khu dân cư thị trấn Nhồi.
Ranh giới địa lý:
- Phía Bắc giáp Quốc lộ 47
- Phía Nam giáp đường sắt Bắc – Nam
- Phía Đông giáp Kênh Bắc
- Phía Tây giáp sông Nhà Lê và khu dân cư thị trấn Nhồi
Kết nối giao thông: Dự án có tuyến giao thông chính đô thị chạy theo hướng Bắc – Nam, nối trực tiếp với Quốc lộ 47. Trục Đông – Tây kết nối với Đại lộ Lê Lợi kéo dài và đường vành đai phía Tây của thành phố, tạo điều kiện di chuyển thuận tiện đến trung tâm TP. Thanh Hóa và các khu vực lân cận.
Khu vực lân cận còn có chung cư Phú Sơn thuộc địa bàn phường Phú Sơn — phường giáp ranh trực tiếp với khu đô thị mới Đông Sơn.
3. Quy hoạch chi tiết và phân khu chức năng
UBND TP Thanh Hóa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại quyết định ngày 15/11/2017. Theo quy hoạch thiết kế, toàn bộ 78,35 ha được chia thành hai nhóm chính: khu trung tâm và khu nhà ở.
Khu trung tâm (3 cấp)
Trung tâm khu đô thị — bố trí tại điểm giao cắt của 2 trục giao thông chính, bao gồm: Trụ sở UBND, Công an; Trạm y tế; Trường trung học cơ sở; Trường tiểu học; Trung tâm thương mại và Chợ; Trung tâm thể thao; Bãi đỗ xe.
Trung tâm khu ở — xác định tại 3 điểm trung tâm của 3 khu ở, gồm: Nhà văn hóa; Trường mầm non; Kiốt dịch vụ; Khuôn viên vườn hoa.
Trung tâm đơn vị ở — quy mô nhỏ phục vụ sinh hoạt cộng đồng: vườn hoa, sân chơi, kiốt văn hóa.
Khu nhà ở (3 khu)
- Khu dân cư số 1: Phía Bắc, tiếp giáp Quốc lộ 47. Chủ yếu nhà liền kề, diện tích lô 80-100 m².
- Khu dân cư số 2 và 3: Phía Nam, lấy trục giao thông chính làm ranh giới. Chủ yếu nhà vườn (biệt thự đơn lập và song lập), diện tích lô 150-350 m².
Đất cây xanh được bố trí linh hoạt gắn với từng cấp trung tâm, tạo không gian xanh đồng đều trong toàn khu.
4. Loại hình sản phẩm nhà ở
Dự án cung cấp đa dạng loại hình nhà ở, phù hợp với nhiều nhóm nhu cầu khác nhau:
| Loại hình | Diện tích lô đất | Tầng cao tối đa | Mật độ xây dựng | Vị trí |
|---|---|---|---|---|
| Nhà liền kề | 80 – 100 m² | 3 – 5 tầng | 60 – 70% | Khu 1 (phía Bắc) |
| Biệt thự đơn lập / song lập | 150 – 350 m² | 3 tầng | 35% | Khu 2 & 3 (phía Nam) |
| Chung cư cao tầng | — | 9 – 13 tầng | — | Khu trung tâm |
| Công trình công cộng | — | 1 – 3 tầng | 30 – 35% | Khu trung tâm |
Nhà liền kề (Khu dân cư số 1)
Các nhà liền kề tại Khu 1 được thiết kế độc lập, khép kín, hình khối và mặt đứng thống nhất theo phong cách hiện đại. Tầng cao từ 3-5 tầng với diện tích lô 80-100 m² phù hợp với gia đình 3-4 người, đảm bảo công năng sử dụng đủ cho các phòng chức năng cơ bản. Trong các khu đất có bố trí lõi cây xanh nhằm cải thiện môi trường sống.
.png)
Biệt thự vườn (Khu dân cư số 2 và 3)
Biệt thự đơn lập và song lập tại Khu 2-3 mang phong cách kiến trúc hiện đại, sang trọng. Chiều cao trung bình 3 tầng với mật độ xây dựng 35%, diện tích lô rộng từ 150-350 m² — đảm bảo không gian thoáng đãng, sân vườn riêng biệt. Đây là loại hình phù hợp với gia đình muốn không gian sống rộng rãi, riêng tư.
.png)
Chung cư cao tầng
Khu chung cư 9-13 tầng bố trí tại khu trung tâm, kết hợp cùng các công trình công cộng tạo điểm nhấn cho toàn khu. Sân đường nội bộ lát đá sẻ thô, kết hợp vườn hoa và cây xanh tạo cảnh quan riêng biệt cho đô thị.
5. Tiện ích nội khu và ngoại khu
Tiện ích nội khu
Khu đô thị mới Đông Sơn được quy hoạch đầy đủ hạ tầng xã hội:
- Giáo dục: Trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở (đặt tại 3 trung tâm khu ở)
- Y tế: Trạm y tế tại trung tâm khu đô thị
- Thương mại: Trung tâm thương mại, chợ dân sinh
- Thể thao – Giải trí: Trung tâm thể thao, vườn hoa, sân chơi
- Hành chính: Trụ sở UBND, Công an
- Cộng đồng: Nhà văn hóa, kiốt dịch vụ
- Giao thông: Bãi đỗ xe tập trung
Tiện ích ngoại khu
Vị trí tiếp giáp Quốc lộ 47 giúp cư dân kết nối nhanh đến trung tâm TP. Thanh Hóa. Khu vực xung quanh có đầy đủ tiện ích đô thị hiện hữu: bệnh viện, trường học cấp tỉnh, trung tâm thương mại, và các khu công nghiệp tại vùng Tây Bắc Ga.
6. Giá bán và thị trường bất động sản
Theo thông báo bán hàng chính thức của HUD, giá bán các ô đất tại Khu đô thị mới Đông Sơn dao động từ 5,1 triệu đồng/m² đến 7,6 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT). Mức giá này áp dụng cho 48 ô đất trong đợt thông báo, bao gồm cả biệt thự và liền kề.
Lưu ý: Đây là giá từ thông báo của HUD trong giai đoạn bán hàng trước đây. Giá thị trường thứ cấp hiện tại năm 2026 cần liên hệ trực tiếp sàn giao dịch hoặc HUD để cập nhật.
Chủ đầu tư cung cấp 2 hình thức: (1) chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng — khách hàng tự xây dựng; (2) nhà xây thô gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
7. Pháp lý và tiến độ triển khai
Dự án Khu đô thị mới Đông Sơn được phê duyệt quy hoạch chi tiết (QHCT) xây dựng tại Quyết định số 343/QĐ-UB ngày 31/1/2005 của UBND tỉnh Thanh Hóa. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt điều chỉnh vào ngày 15/11/2017.
Kết luận Thanh tra Thanh Hóa (9/2024)
Ngày 11/9/2024, Thanh tra tỉnh Thanh Hóa công bố Báo cáo số 2318/BC-TTTH về kết quả rà soát tổng thể quá trình triển khai dự án. Báo cáo chỉ ra một số khuyết điểm và vi phạm trong quá trình thực hiện:
- Hội đồng Đấu giá đất huyện Đông Sơn đã tổ chức đấu giá và ký hợp đồng bàn giao mặt bằng khi khu đất chưa hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) — không đúng quy định
- Chưa xác định rõ thời hạn thuê đất đối với khu đất trung tâm thương mại, chợ
- Diện tích 75.123,2 m² đã được bồi thường GPMB nhưng chưa được giao đất trên thực địa
- Sở Xây dựng chưa hoàn thành kiểm tra chất lượng công trình xây dựng các lô liền kề và một số hạng mục
- Diện tích chưa hoàn thành GPMB: 17.252,8 m²
Thanh tra tỉnh kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh xem xét kiểm điểm trách nhiệm đối với các đơn vị liên quan. Đây là thông tin người mua cần nắm rõ khi tìm hiểu về pháp lý dự án.
8. Dự án Khu đô thị mới số 01 Đông Sơn — Dự án mới 4.939 tỷ đồng (2024-2025)
Cần phân biệt rõ với dự án HUD cũ ở trên: đây là một dự án hoàn toàn khác, mới được phê duyệt chủ trương đầu tư từ tháng 5/2024.
Dự án Khu đô thị mới số 01 (thị trấn Rừng Thông, huyện Đông Sơn, nay thuộc TP. Thanh Hóa) do liên danh gồm Công ty cổ phần đầu tư xây dựng BĐS Landmark, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Bến Thành, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Việt Nam Agrico làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp dự án là Công ty CP Đô thị số 1 Đông Sơn, thành lập ngày 21/4/2025, vốn điều lệ 744 tỷ đồng.
Thông tin cơ bản dự án mới
| Tiêu chí | Thông tin |
|---|---|
| Diện tích (theo QH 1/500) | 55,8 ha |
| Diện tích sử dụng đất | ~49,5 ha |
| Tổng mức đầu tư | 4.939 tỷ đồng |
| Quy mô dân số | ~12.100 người |
| Thời hạn dự án | 50 năm |
| Phê duyệt chủ trương | Tháng 5/2024 |
Sản phẩm dự án mới số 01
- 231 căn nhà ở thương mại (64 nhà thương mại + 165 liền kề + 2 biệt thự) — bàn giao xây thô
- 2.356 căn nhà ở xã hội dạng chung cư — hoàn thiện
- 697 lô đất (607 lô liền kề + 90 lô biệt thự) — phân lô bán nền
- Hạ tầng xã hội: nhà văn hóa, trường học liên cấp, chợ dân sinh, trung tâm dịch vụ thương mại
Đây là dự án sẽ thu hồi và chuyển đổi gần 50 ha đất trồng lúa của 284 hộ dân — toàn bộ kinh phí bồi thường do chủ đầu tư chi trả. Tính đến tháng 6/2026, dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục để khởi công.
Tại Thanh Hóa, người tìm hiểu BĐS có thể tham khảo thêm thông tin về dự án Hoàng Long Thanh Hóa để so sánh lựa chọn.
9. Đánh giá khách quan: Ưu điểm và nhược điểm
✅ Ưu điểm
- Vị trí chiến lược: Tiếp giáp Quốc lộ 47, kết nối thuận tiện với trung tâm TP. Thanh Hóa
- Chủ đầu tư có kinh nghiệm: HUD Holdings là tổng công ty nhà nước lớn, có lịch sử phát triển nhiều khu đô thị tại Việt Nam
- Hạ tầng đồng bộ: Quy hoạch đầy đủ trường học, y tế, thương mại, thể thao trong khu
- Đa dạng loại hình: Phù hợp nhiều phân khúc từ liền kề 80m² đến biệt thự 350m²
- Cây xanh tổ chức hợp lý: Cây xanh phân bổ đều theo 3 cấp trung tâm
❌ Nhược điểm / Rủi ro cần lưu ý
- Vướng mắc pháp lý: Thanh tra tỉnh phát hiện nhiều sai phạm (9/2024), một số hạng mục chưa hoàn thành nghiệm thu
- Diện tích chưa GPMB: Còn 17.252,8 m² chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng
- Thông tin giá thứ cấp: Cần xác nhận trực tiếp — giá từ HUD là thông báo cũ
🤔 Phù hợp cho đối tượng nào?
- Gia đình cần nhà ở thực tại Thanh Hóa, muốn gần đầy đủ tiện ích nội khu
- Người mua để định cư lâu dài, không cần thanh khoản ngay
- Nhà đầu tư dài hạn theo dõi khu vực Đông Sơn, Tây Nam TP. Thanh Hóa
Để biết thêm về phân khúc căn hộ chung cư tại Thanh Hóa, bạn có thể tham khảo bài viết về FLC Complex Thanh Hóa như một dự án khác trong cùng khu vực.
10. Estimate ngân sách nội thất khi mua nhà tại khu đô thị mới Đông Sơn
Sau khi nhận bàn giao nhà tại khu đô thị, một trong những quyết định quan trọng tiếp theo là hoạch định ngân sách nội thất. Với kinh nghiệm thiết kế thi công hơn 18 năm (từ 2008), Gia Khánh nhận thấy chi phí nội thất phụ thuộc khá nhiều vào loại hình và diện tích sử dụng thực tế của căn nhà.
Nhà liền kề (80-100 m², 3-5 tầng)
Với diện tích mỗi tầng khoảng 60-80 m², một căn liền kề 4 tầng thực tế có khoảng 250-300 m² sử dụng. Ngân sách nội thất tham khảo:
- Gói cơ bản (nội thất gỗ công nghiệp, thiết bị tầm trung): 400 – 700 triệu đồng
- Gói trung cấp (gỗ An Cường, thiết bị nhập khẩu một phần): 700 triệu – 1,2 tỷ đồng
- Gói cao cấp (nội thất nhập khẩu toàn bộ, thiết kế riêng): 1,2 – 2 tỷ đồng trở lên
Phong cách phù hợp: Hiện đại tối giản, Indochine đương đại, hoặc tân cổ điển nhẹ — đều phù hợp với kiến trúc mặt đứng thống nhất của khu đô thị.
Biệt thự vườn (150-350 m², 3 tầng)
Biệt thự tại Khu 2-3 có diện tích sử dụng rộng từ 300-700 m² (tùy lô). Mật độ xây dựng 35% đồng nghĩa sân vườn chiếm phần lớn lô đất — cần tính cả ngân sách cảnh quan sân vườn:
- Nội thất trong nhà: 1,2 – 3 tỷ đồng (tùy phong cách và chất liệu)
- Cảnh quan sân vườn: 150 – 500 triệu đồng (tùy diện tích)
- Tổng ước tính: 1,5 – 4 tỷ đồng cho biệt thự hoàn thiện trọn vẹn
Phong cách phù hợp: Biệt thự tại đây thường hướng đến không gian rộng thoáng — Japandi sang trọng, Mediterranean hoặc Modern Classic đều phát huy tốt với mặt bằng mở và hệ thống cửa sổ lớn.
Nếu bạn đang tìm kiếm nội thất nhập khẩu chất lượng để hoàn thiện không gian sống, showroom 5.000 m² của Nội Thất Gia Khánh tại Hà Nội (Toà C14 Bắc Hà, Trung Văn) cập nhật hàng nghìn mẫu mã liên tục — phù hợp cho cả nhà liền kề lẫn biệt thự từ đơn giản đến cao cấp.
Nội Thất nhập khẩu nhà đẹp
Câu hỏi thường gặp về khu đô thị mới Đông Sơn
Khu đô thị mới Đông Sơn Thanh Hóa ở đâu?
Dự án nằm trên địa bàn xã Đông Hưng – Đông Tân (huyện Đông Sơn cũ) và phường Phú Sơn/An Hoạch (nay là phường An Hưng), thành phố Thanh Hóa. Phía Bắc giáp Quốc lộ 47, phía Nam giáp đường sắt Bắc – Nam.
Chủ đầu tư khu đô thị mới Đông Sơn là ai?
Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Việt Nam — HUD Holdings (trước đây là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị). Đây là tổng công ty nhà nước có nhiều năm kinh nghiệm phát triển đô thị trên cả nước.
Diện tích khu đô thị mới Đông Sơn là bao nhiêu?
Tổng diện tích 78,35 ha (tương đương 783.508 m²), chia thành khu trung tâm và 3 khu nhà ở.
Giá đất khu đô thị mới Đông Sơn bao nhiêu?
Theo thông báo bán hàng chính thức của HUD, giá từ 5,1 triệu đến 7,6 triệu đồng/m² (đã VAT) cho 48 ô đất trong một đợt công bố. Giá thứ cấp hiện tại năm 2026 cần liên hệ các sàn BĐS tại Thanh Hóa để cập nhật.
Khu đô thị mới Đông Sơn có những loại hình nhà ở nào?
Ba loại hình chính: nhà liền kề (80-100 m², 3-5 tầng) tại Khu 1; biệt thự đơn lập và song lập (150-350 m², 3 tầng) tại Khu 2-3; chung cư cao tầng (9-13 tầng) tại khu trung tâm.
Dự án Khu đô thị mới số 01 Đông Sơn 4.939 tỷ là gì?
Đây là một dự án hoàn toàn khác với KĐT HUD Đông Sơn. Dự án do liên danh Landmark – Bến Thành – Agrico làm chủ đầu tư, được phê duyệt chủ trương tháng 5/2024 với tổng mức đầu tư 4.939 tỷ đồng, diện tích 55,8 ha, dự kiến cung cấp 2.356 căn nhà ở xã hội và 697 lô đất thương mại.
Thanh tra Thanh Hóa phát hiện sai phạm gì tại KĐT Đông Sơn?
Báo cáo số 2318/BC-TTTH ngày 11/9/2024 chỉ ra: tổ chức đấu giá và ký hợp đồng bàn giao khi đất chưa hoàn thành GPMB; chưa xác định rõ thời hạn thuê đất trung tâm thương mại; 75.123 m² đã bồi thường nhưng chưa giao đất trên thực địa; Sở Xây dựng chưa hoàn thành kiểm tra chất lượng các lô liền kề.
Ngân sách nội thất cho nhà liền kề tại khu đô thị mới Đông Sơn khoảng bao nhiêu?
Với nhà liền kề 80-100 m² lô đất (3-5 tầng, sử dụng khoảng 250-300 m²), ngân sách nội thất tham khảo từ 400 triệu (cơ bản) đến 1,2 tỷ đồng (trung-cao cấp). Biệt thự 150-350 m² lô đất (sử dụng 300-700 m²) thường từ 1,5 – 4 tỷ đồng tùy phong cách và chất liệu.
Kết luận
Khu đô thị mới Đông Sơn Thanh Hóa là dự án đô thị quy mô lớn (78,35 ha) do HUD Holdings phát triển với hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ. Vị trí tiếp giáp Quốc lộ 47, đa dạng loại hình từ liền kề đến biệt thự và chung cư là những điểm thu hút người mua tại khu vực Tây Nam Thanh Hóa.
Tuy nhiên, người mua cần nắm rõ kết quả thanh tra tỉnh năm 2024 về một số vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai. Việc tham khảo thông tin giá hiện tại trực tiếp từ sàn giao dịch hoặc HUD là cần thiết trước khi ra quyết định.
Song song đó, dự án Khu đô thị mới số 01 Đông Sơn (4.939 tỷ đồng) mới được phê duyệt năm 2024 với lượng nhà ở xã hội lớn và lô đất thương mại đang là lựa chọn đáng theo dõi cho người quan tâm đến khu vực này.
Khi đã chọn được nhà ưng ý và nhận bàn giao, giai đoạn tiếp theo là thiết kế nội thất phù hợp với không gian và phong cách sống. Xưởng thi công nội thất theo yêu cầu của Gia Khánh sẵn sàng đồng hành từ concept đến hoàn thiện, với vật liệu gỗ An Cường và kinh nghiệm 18 năm trong nghề.
